Wenn Bürokratie statt Wohnungen wächst: Leerstandsabgabe mobilisiert keinen Wohnraum

Seit der Verfassungsnovelle 2024 dürfen die Bundesländer selbst Abgaben auf Nicht- oder Mindernutzung von Wohnungen einheben. Schon jetzt zeigt sich: Leerstandsabgaben lösen kein Wohnungsproblem, sondern schaffen vor allem Bürokratie und zusätzliche Belastungen und damit ein Wohnungsproblem.

Salzburg: Hohe Beträge, wenig Begeisterung

In Salzburg gilt eine Leerstandsabgabe seit 2023. Sie fällt an, wenn Wohnungen länger als ein halbes Jahr ungenutzt bleiben. Die Gemeinden können zwischen 400 und 5.000 Euro pro Jahr verlangen, abhängig von Größe, Nutzfläche und Gebäudealter. 

Knapp die Hälfte der 119 Gemeinden hebt die Abgabe überhaupt ein. Viele klagen über einen Verwaltungsapparat, der in keinem Verhältnis zu den Einnahmen steht. Die Erhebung ist kompliziert, die Datenlage unsicher, Stromverbrauch und Meldedaten sind als Indikatoren rechtlich und praktisch angreifbar.

Leere Versprechungen

Erfolgsmeldungen über tatsächlich mobilisierten Wohnraum fehlen. Der zuständige Landesrat Martin Zauner (FPÖ) will die Abgabe nun umfassend evaluieren.

Links davon fordert man dennoch, die Abgabe sei nicht hoch genug; in der Stadt Salzburg etwa drängt KPÖ-Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl auf schärfere Regelungen. 

Massive Vollzugsprobleme in Tirol

Tirol hat 2023 das Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz eingeführt, mit 2026 bereits novelliert und verschärft. Tirol ist das einzige Bundesland, in dem die Gemeinden zur Einhebung verpflichtet sind – eine Pflicht, von der sich viele Bürgermeister gerne wieder befreien würden. 

Die Abgabe wird fällig, wenn eine Wohneinheit über mindestens sechs Monate nicht als Wohnsitz genutzt wird. Das Land hat Basismietwerte für jede Gemeinde per Verordnung festgelegt, differenziert nach Standard-, Klein- und Großwohnungen. Die Leerstandsabgabe darf bis zu 30 Prozent dieser Basismietwerte betragen. 

Kein sichtbarer Entlastungseffekt

Konkret bedeutet das: In Innsbruck sind bis zu rund 5.600 Euro pro Jahr möglich, in Kitzbühel sogar bis zu 7.800 Euro. Auf den Wohnungsmarkt hat das bisher keinen sichtbaren Entlastungseffekt.

Für Gemeinden ist die Vollziehung aufwendig: Erhebung, Kontrolle, Verfahren, Ausnahmen – ein administratives Monster, ohne dass „ein einziger neuer Wohnraum“ entsteht, wie es der Kärntner Immobilienvertreter Paul Perkonig auf den Punkt bringt.

Vorarlberg: Erweiterte Zweitwohnsitzabgabe

Vorarlberg hat Anfang 2024 den Weg über das Zweitwohnsitzabgabegesetz gewählt und Leerstand darüber mitabgedeckt.

Auch hier gilt: Das Instrument ist komplex, mit zahlreichen Ausnahmen und Unsicherheiten. Von einer spürbaren Entspannung am Wohnungsmarkt hört man nichts – sehr wohl aber von verwaltungsintensiven Ermittlungen, ob es sich um Leerstand, Zweitwohnsitz, vorübergehende Abwesenheit oder rechtlich besonders geschützte Nutzung handelt.

Steiermark: Früher Vorreiter, heute Rückzug

Die Steiermark führte 2022 als eines der ersten Bundesländer eine Leerstandsabgabe ein – Gemeinden konnten bis zu zehn Euro pro Quadratmeter und Jahr vorschreiben, also bei 100 Quadratmetern maximal 1.000 Euro. 

Die Realität: enormer Aufwand, geringe Einnahmen, kaum Lenkungswirkung. Das bestätigt auch der Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), der die steirischen Erfahrungen als warnendes Beispiel sieht. Die blau-schwarze Landesregierung aus FPÖ und ÖVP zieht nun die Reißleine: Die Leerstandsabgabe soll wieder abgeschafft, die Zweitwohnsitzabgabe evaluiert werden. 

Viel Staat, wenig Ergebnis

In Graz, wo man die Abgabe eigentlich noch einführen wollte, zeigt sich die Absurdität des Systems besonders deutlich: Laut Kleiner Zeitung beschäftigen sich 7,6 Vollzeitarbeitskräfte allein mit der Pflege des Adress-, Gebäude- und Wohnungsregisters. Nur 10,6 Prozent aller Gebäude sind überhaupt erfasst; die bisher erhobene Leerstandsquote liegt bei 8,1 Prozent – auf Basis einer „äußerst lückenhaften Datenlage“.

Vizebürgermeisterin Judith Schwentner (Grüne) hält die Abgabe dennoch für „ganz dringend nötig“ – just in dem Moment, in dem das Land ihre Abschaffung vorbereitet.

Kärnten: Leerstandsabgabe über die Hintertür

Kärnten hat mit einer Novelle der Zweitwohnsitzabgabe ebenfalls eine Leerstandsabgabe eingeführt.

Dabei wird völlig übersehen, dass in vielen ländlichen Regionen Leerstand kein Luxusproblem ist, sondern das Ergebnis fehlender Nachfrage. Eigentümer wären froh, Mieter zu finden – sie werden aber durch eine zusätzliche Steuer bestraft, obwohl kein tatsächlicher Wohnraum „zurückgehalten“ wird. In strukturschwachen Regionen sind viele Häuser einfach unvermittelbar. Eine Besteuerung des Leerstands verkennt vielfach die Realität.

Bundesländer ohne Leerstandsabgabe

In Niederösterreich, wo eine Koalition aus ÖVP und FPÖ das Sagen hat, wird es keine Leerstandsabgabe geben. ÖVP-Klubobmann Kurt Hackl stellte das erst kürzlich unmissverständlich klar: Man lehne neue Steuern auf Eigentum grundsätzlich ab.

Die Vorstellung, mit einer Art „Zahnbürsten-Polizei“ durchs Land zu ziehen, um nachzuprüfen, wo jemand wirklich wohnt, ist für ihn abschreckend und illustriert das Kernproblem: Ohne massiven Eingriff in die Privatsphäre ist Leerstand faktisch kaum kontrollierbar. 

Förderungen und Beratungen

Hackl betont, Eigentümer hätten selbst „das größte Interesse, ihre Leerstände sinnvoll zu nutzen“. Statt auf Strafen setzt das Land auf Förderungen und Beratungen, etwa über die Wirtschaftsagentur ecoplus. 

Gemeindebundpräsident Johannes Pressl verweist auf die strukturellen Unterschiede zu Tirol und Salzburg: Niederösterreich ist kein klassisches Tourismusland mit Massenzweitwohnsitzen. Pressl plädiert daher für Motivation statt Zwang. Gemeinden sollen aktiv vermitteln und mit Eigentümern Lösungen erarbeiten.

Oberösterreich: Ebenfalls Nein zur Leerstandsabgabe

Auch das blau mitregierte Oberösterreich lehnt eine Leerstandsabgabe ab.

Damit stellen sich zwei große Flächenbundesländer bewusst gegen die aktuelle Tendenz zur fiskalischen Bestrafung von Eigentum und setzen eher auf Förder- und Beratungsinstrumente.

Wien: Zweitwohnungsabgabe

Wien hebt seit Anfang 2025 eine Zweitwohnungsabgabe ein, die de facto auch leer stehende Wohnungen erfasst. Das Wiener Zweitwohnungsabgabegesetz enthält 13 Ausnahmetatbestände – ein Hinweis darauf, wie kompliziert sie ist.

Die rot-pinke Stadtregierung hatte 2023 bereits eine moderat bemessene Zweitwohnungsabgabe (300 bis 550 Euro pro Jahr je nach Wohnungsgröße) in Begutachtung geschickt, sie aber nach der Verfassungsänderung 2024 wieder auf Eis gelegt. Im Regierungsprogramm 2025 taucht eine separate Leerstandsabgabe nicht mehr auf. Die Neos sind klar dagegen.

Linke fordern immer mehr Abgaben

Umso offensiver sind nun die Wiener Grünen: Klubobmann Georg Prack und Budgetsprecherin Theresa Schneckenreither präsentieren ein Konzept für eine „Leerstands- und Freizeitwohnsitzabgabe“, mit der die Stadt bis 2030 angeblich 1,6 bis 1,7 Milliarden Euro lukrieren könnte. 

Die Annahmen sind bemerkenswert: Man unterstellt 30.000 leerstehende Wohnungen, obwohl niemand verlässlich weiß, wie viel Leerstand es in Wien tatsächlich gibt. Zunächst wollen die Linken 4,45 Euro pro Quadratmeter und Monat (zwei Drittel des Richtwerts von 6,67 Euro) einheben. Nach einem Jahr soll auf den vollen Richtwert, nach zwei Jahren auf das Doppelte erhöht werden. Für eine durchschnittliche 74,5-Quadratmeter-Wohnung wären das fast 4.000 Euro im ersten Jahr und knapp 12.000 Euro nach zwei Jahren. 

Bürger schröpfen für Budgetlöcher

Hinzu käme eine Freizeitwohnsitzabgabe in ähnlicher Größenordnung. Prack spricht von einem „wichtigen Beitrag zur Budgetkonsolidierung“, Parteichefin Judith Pühringer von einer „sozial gerechten Einnahmequelle“.

Damit ist offen ausgesprochen, worum es bei derartigen Modellen tatsächlich geht: um zusätzliche Einnahmen – nicht um nachweislich wirksame Wohnraumpolitik.

Das eigentliche Problem: Es wird zu wenig gebaut

Die Baubewilligungen für Wohnungen sind von 86.410 im Jahr 2019 auf 51.473 im Jahr 2024 gefallen. Gleichzeitig wuchs die Bevölkerung von 8.932.664 (1.1.2021) auf 9.216.459 (1.10.2025). Weniger neue Wohnungen bei mehr Menschen – das ist der Kern des Problems, vor allem in urbanen Zentren.

Leerstandsabgaben lenken davon ab. Sie suggerieren, das Wohnungsproblem ließe sich durch „Mobilisierung“ vermeintlich brachliegenden Wohnraums lösen. Der minimale potenzielle Ertrag verdient diesen Namen nicht, vor allem wenn man natürlichen und temporären Leerstand ehrlich herausrechnet.